Риски в долевом строительстве

У дольщиков уже вошло в привычку то, что роль застройщика в ДДУ выполняется вовсе не тем юридическим лицом, которое указывается при продаже объекта. Почему в строительном бизнесе предпочтение отдается заключению договоров от чужого имени? Какими рисками это грозит покупателям?
Очень часто, после выбора квартиры в новостройке покупателю при подписании договора долевого участия становится известно о том, что согласно документам, отношения у него будут не с той компанией, бренд которой использован при продаже объекта, а совершенно с другим юридическим лицом. А иногда роль застройщика и вовсе выполняется загадочной фирмой, владелец которой – или частное лицо, или оффшорная компания. И при этом покупателю неизвестно, какая связь существует между данной организацией и строительным холдингом, имя которого использовано для рекламы строящегося объекта.
Риски в долевом строительстве

Если в глазах клиента появляется искорка сомнения, менеджер, который занимается продажей квартир, будет уверять, что эта фирма является составляющей группы компаний, что таким образом происходит продажа всех их жилых комплексов или что на рынке постоянно пользуются подобной практикой. И вообще, неважно, кто указан застройщиком, так как ответственной за то, с какой скоростью и качеством будет проходить строительство, будет компания, бренд которой использован для продажи.
Чаще всего у покупателя нет возможности выбора и ему остается справиться с опасениями и подписать договор. И часто ему невдомек, что он стал участником достаточно рискованной игры.
Довольно распространенным приемом является реструктуризация активов. При этом происходит разделение бизнеса на разные юридические лица: во владении одного находятся недвижимость, товарный знак и прочие ценности, а у второго – оперативная деятельность, для которой достаточно стола, компьютера и факса. Таким нехитрым и вполне законным способ собственность защищается от возможного банкротства. Если взять юридическую точку зрения, то у разгневанных кредиторов появится возможность предъявить претензии только к той компании, с которой состоялось заключение договора и которая занималась оперативной деятельностью. Происходит снижение рисков потерь, которые по сути равны цене оргтехники в офисе.
Долевое строительство пользуется следующей реструктуризацией активов: для каждого проекта происходит выделение отдельного юридического лица с минимальным объемом активов, а для того, чтобы возвести объект, пользуются кредитными средствами. То есть, в случае возникновения проблем с данной новостройкой, они не затронут иные проекты, которые осуществляет строительная компания. В таком случае имеется ограничение объема ответственности перед участниками согласно размера активов юрлица, которое указано застройщиком.

Но, несмотря на то, что строительные холдинги постоянно действуют с использованием дочерних предприятий, это не значит, что они заранее ждут неизбежное банкротство и не собираются заканчивать начатое строительство. Если в качестве застройщика указана «посторонняя» компания, то это является превентивной мерой защиты от дольщиков, которые являются юридически грамотными и неуемными. Заключение строительной компанией договоров долевого строительства от другого имени связано с длительностью и сложностью подготовительных процедур, которые предшествуют получению прав на то, чтобы привлекать средства от покупателей. При несвоевременном прохождении одной из процедур, которые являются обязательными, у дольщика есть право на обращение в суд, и сделка в итоге может быть признана недействительной. При признании его правоты застройщику придется произвести выплату процентов за то, что он использовал денежные средства, которые были уплачены согласно договору, который был признан ничтожным.
К тому же, законом поддерживаются физические лица в том случае, когда застройщиком не были выполнены обязательства в течение определенного договором срока. Каждый день просрочки от даты сдачи объекта может стоить застройщику достаточно дорого. Кроме того, согласно решению суда строительная компания может быть обязана выплатить дольщику расходы, которые затрачены им на аренду жилья в тот период, когда он ожидает получения квартиры.
Наиболее надежный вариант – подписать ДДУ с застройщиком, который уже хорошо известен на рынке. Но и в таком случае не следует забывать о рисках, ведь и в таком случае возможно, что владельцем серьезных активов является стороннее юридическое лицо. Исключением служат публичные строительные компании, продажи акций которых осуществляются на биржах, так как всю информацию о них можно совершенно открыто посмотреть.

У всех остальных вариантов компаний, которые указаны в ДДУ как застройщик, одинаковые риски. В таком случае, одинаково равными являются и дочернее предприятие, и компания, которая зарегистрирована на Кипре. По закону, материнская компания может быть привлечена к ответственности, если дочерним предприятием не были выполнены обязательства, но только в том случае, если из-за действий последней наступило банкротство первой. Но сложно представить, что в строительстве события могут развиваться таким образом. Чаще всего и дочерние предприятия, и организации, у которых отсутствует юридическая связь с материнской фирмой, обладают небольшими активами: самим земельным участком или правом аренды на него и скромным уставным капиталом, который зачастую может составлять не более десяти тысяч рублей. Если такой дольщик обанкротится, дольщики обладают нулевыми шансами на возвращение своих денег.
Не так часто покупатель квартиры встречается с предложением заключения ДДУ с третьим лицом, которое представляет строительную компанию. Рассмотрим работу этой схемы. Изначально происходит заключение договора долевого участия между застройщиком и его аффилированной компанией. Роль дольщика согласно такого договора выполняется юридическим лицом, которое формально никак не касается застройщика, а в реальности происходит его непосредственное управление посредством института номинальных директоров. Регистрация основного договора происходит в Росреестре, как это и положено. После этого квартиры продаются согласно соглашению об уступке права требования по основному ДДУ.
Вроде бы, при этом соблюдаются все законы. Но следует обращать внимание на все нюансы. Дело в том, что основной договор долевого участия может содержать запрет уступки. Или в нем могут быть указаны процедуры, согласно которых потребуется получить предварительное согласие застройщика на оформление уступки. Поэтому обязательно потребуется тщательное изучение заверенной копии договора с инвестором, где особое внимание нужно уделить условиям уступки. Кроме того, юристы предупреждают, что в таком случае гораздо большим становится риск двойных продаж квартир. Они считают уступку права требования самой опасной и не рекомендуемой схемой, которая используется для приобретения жилья. Она часто используется для сокрытия проблем с квартирой или наличия нескольких собственников. Следует учитывать, что закон будет на стороне того лица, которому ранее были переуступлены права. То есть, велика опасность остаться и без квартиры, и без денежных средств.
Но чаще всего не продавцы мошенничают, а строительные компании стремятся к минимизации собственных рисков. Компания – посредник покупает квартиры в доме, который строится, по себестоимости. А после этого происходит переуступка прав по договору покупателю, цены при этом будут уже рыночными. Производится регистрация обоих договоров. Но при возникновении риска того, что сорвутся сроки строительства или застройщик обанкротится, у дольщика есть право на предъявление претензий только в пределах той суммы, которая являлась предметом основного (первого) ДДУ.
Конечно же, условия дольщика и строительного бизнеса совсем неравные. Заключение договора возможно с юрлицом, в документах которого указано, что он является застройщиком.
Прежде, чем заняться подписанием договора долевого участия, не стоит полагаться на случай и стремиться к тому, чтобы добиться большей безопасности для собственных накоплений.
Не стоит приобретать квартиру, если продавцом выступает юридическое лицо, которое предлагает подписание договора переуступки. Если прочие условия равные, то лучше остановить выбор на объекте, в роли застройщика которого выполняется «главной» строительной компанией, а не ее «дочками» или малопонятными организациями. Но если такой выбор будет совершенно невозможным, то потребуется проведение хотя бы минимальных «следственных действий». В таком случае потребуется изучение проектной документации и разрешения на строительство. Можно также заказать выписку на компанию-застройщика из ЕГРЮЛ и на землю – из ЕГРП.
Юридическое принуждение застройщика работать под собственным именем невозможно. Рынок может оздоровиться только в том случае, если покупатели будут покупать квартиры согласно договору, в котором второй стороной выступает компания – владелец бренда.

Новости

Головинский район

На месте Головинского района раньше находилось три села: Михалково, Головино и Никольское. История села..

далее
Левобережный район

Раньше вместо района были болота и небольшая речка Норишка. Теперь река заключена в трубы и выходит только..

далее
Коптево

Есть две официальные версии появления поселка Коптево: Поселок получил свое название в честь древнего рода..

далее
Войковский

Серебряный косой крест символизирует две транспортные магистрали - окружную железную дорогу и автомобильное..

далее
Тимирязевский район

На месте Тимирязевского района находилось село Петровско-Разумовское. Первое упоминание об этом селе..

далее

Новости

В строительство Новой Москвы будет вложено семь триллионов рублей

Программу модернизации земель, присоединенных к Москве, планируют завершить в течение десяти – двадцати лет...

далее
Застройка Новой Москвы может обвалить цены на квартиры

По словам руководителя Департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, в нынешнем году..

далее
Новая Москва или Подмосковье?

По словам экспертов, несмотря на то, что Новая Москва ранее была тем же Подмосковьем, жизнь там стала намного..

далее
Стоит ли гасить ипотеку досрочно?

Сейчас погашение ипотечного кредита досрочно возможно и по частям, и в полной мере даже через день после..

далее
Величина налогового вычета по-новому

В новом наступившем году ознаменовался реформами, переменами, новыми законами и изменениями, которые..

далее
Риски в долевом строительстве

У дольщиков уже вошло в привычку то, что роль застройщика в ДДУ выполняется вовсе не тем юридическим лицом,..

далее