Стоит ли гасить ипотеку досрочно?

Стоит ли гасить ипотеку досрочно?
Семьдесят пять процентов граждан, у которых есть ипотечный кредит, мечтают о его досрочном погашении. А тем, кто остался, уже в момент, когда оформляется кредит, уже точно известно о том, что ему под силу досрочная выплата. Есть ли в этом необходимость есть ли возможность экономии?
Сейчас погашение ипотечного кредита досрочно возможно и по частям, и в полной мере даже через день после того, как он был оформлен, при этом производится выплата процентов за время, когда был использован кредит. И такой вариант активно используется заемщиками. Причины, по которым ипотека выплачивается раньше срока, могут быть разными. Прежде всего, это приводит к сокращению суммы процентов, которые клиент выплачивает в банк. К тому же, это служит освобождением от обременения для заложенного жилья, теперь возможна го сдача в аренду и продажа, кроме того, с помощью новой ипотеки возможно улучшение жилищных условий. Также досрочное погашение часто используется заемщиками, в планах которых – покупка новой квартиры в доме, который строится: после окончания строительства и сдачи дома они продают старое жилище и полученные средства используют для частичного или полного погашения кредита. Но в некоторых ситуациях досрочное погашение кредита может быть и вовсе невыгодным.
Досрочным погашением кредита называют выплату банку некоей суммы кроме той, которая составляет очередной ежемесячный платеж. Сегодня в случае досрочного погашения не нужно платить штрафы и комиссии, но такая ситуация была не всегда. Вплоть до 2011 года банками при досрочном погашении кредита производилось начисление серьезных комиссий, с помощью которых они старались компенсировать «потерянные» проценты. То есть, у заемщика фактически не было выигрыша, благодаря досрочному погашению он только быстрее выплачивал долг банку, то есть сокращался срок, но деньги не уменьшались.
Из-за этих условий заемщики сильно негодовали, что привело к появлению в октябре 2011 года в ГК РФ четко прописанного правила: в том случае, если займ предоставленный под проценты, будет возвращен досрочно, у банка есть право получить проценты по договору займа, которые начислены до дня, в который займ был возвращен в полном или частичном объеме. Согласно пункта 2 статьи 810, сумму займа, которую заемщик-гражданин получил, чтобы использовать в личном, семейном, домашнем или ином использовании, но не в предпринимательской деятельности, он может возвратить досрочно, но при этом уведомить займодавца минимум за тридцать дней до дня, когда будет произведен возврат. Кроме того, в договоре займа срок, за который нужно уведомить займодавца, может быть более коротким.
Другими словами, теперь по закону у банка нет права чинить препятствия заемщику, который решил досрочно выплатить кредит, также он не может требовать за это комиссии и неустойки. Но о том, что заемщик намеревается досрочно выплатить кредит, он должен сообщить банку за месяц. Но зачастую самими банками в кредитном договоре прописан более короткий срок, чаще всего он равен двум неделям.
В некоторых банках до сих пор есть условие о том, что досрочно выплатить кредит в первые месяцы нельзя, но оно является незаконным.
Но не стоит думать, что для заемщика всегда выгодно досрочно гасить кредит. Большое значение имеет сумма кредита, его срок и срок его погашения. В состав популярных сейчас ежемесячных аннуитетных (равных) платежей входит так называемое тело кредита – сумма, которая непосредственно была взята в кредит в банке, - и проценты, которые начислены на оставшуюся сумму кредита. То есть получается, что в течение первых месяцев банк получает от заемщика в основном проценты с малой частью тела кредита. Когда кредит выплачивается, происходит уменьшение тела кредита и суммы процентов, которые начисляются на оставшийся долг. Со временем происходит увеличение доли кредита в ежемесячных выплатах, и уменьшение суммы процентов.
К примеру, если взять в Санкт-Петербурге ипотечный займ в сумме два миллиона рублей, на срок пятнадцать лет, под двенадцать процентов годовых, то каждый месяц заемщику нужно будет платить порядка двадцати четырех тысяч рублей. Проценты в этой сумме во время первого месяца выплат составят двадцать тысяч рублей, а тело кредита – четыре тысячи рублей. Даже по истечении года произойдет незначительное изменение ситуации, размер тела кредита увеличится всего лишь на пятьсот рублей. А пять лет спустя тело кредита будет равным семи с половиной тысячам рублей, а проценты – шестнадцати с половиной тысячам рублей. Десять лет спустя после того, как была оформлена ипотека, выплата по телу кредита составит 13,5 тысяч рублей, а по процентам – 10,5 тысяч рублей. А при погашении последних двадцати четырех тысяч рублей через сто восемьдесят месяцев после заключения договора, все они пойдут в уплату основного долга.
Эксперты считают, что досрочное погашение ипотечного кредита будет выгодным для заемщика в течение первых лет, когда банку отдаются большие суммы по процентам. Если сумма кредита равна двум миллионам рублей, а срок кредитования – пятнадцать лет, то даже если раньше срока внести хотя бы сто тысяч рублей, срок кредита станет меньше на двадцать месяцев. Если более важно для заемщика не сокращение срока кредита, а уменьшение ежемесячной выплаты, он может остановиться и на таком варианте, тогда произойдет уменьшение суммы выплат на тысячу триста рублей.
После выполнения нехитрых подсчетов становится понятным, что более выгодным заемщику будет сократить срок кредита, чем ежемесячные выплаты. Но многие заемщики признаются, что все это – долгосрочная перспектива и жить им хочется сейчас, поэтому они готовы упустить выгоду через пятнадцать лет, а сейчас платить меньше по кредиту, а средства, которые при этом освободились, потратить на покупку нужных вещей или на отпуск. Такое же объяснение и у того факта, что при оформлении кредита многие заемщики выбирают максимальный срок, при этом у них получается огромная переплата по процентам: если срок максимальный, то размер ежемесячных выплат является минимальным, а сумма по кредиту – максимальным. Специалисты подтверждают, что, несмотря на то, что выплаты по кредиту на пятнадцать и десять лет имеют разницу всего в две-четыре тысячи рублей, заемщики чаще всего останавливаются на более длительном сроке кредитования, так как в этих «лишних» тысячах они нуждаются именно сегодня.
Но, если у заемщиков идет учет каждой копейки, и в ближайшие несколько лет не планируется обмена ипотечной квартиры на жилище с большей площадью, эксперты рекомендуют им и не планировать досрочные выплаты, а свободные средства потратить для отдыха, самообразования или образования детей. На практике же выходит, что в течение последних нескольких лет все чаще ипотечные заемщики пользуются свободными средствами для того, чтобы открыть или развивать собственный бизнес. Таким образом, средства у них находятся «в обороте», а кредит они гасят пятнадцать лет спустя, деньгами, которые обесценились от инфляции.
Кредитные специалисты сообщают, что когда происходит оформление ипотечного кредита, примерно пятьдесят процентов заемщиков говорят о досрочном погашении кредита в ближайшем будущем. А более длительный срок кредитования вызван тем, что клиент желает застраховаться от того, что возникнут непредвиденные экономические ситуации. Если происходит частичное досрочное погашение ипотечного кредита, клиент, учитывая собственную финансовую ситуацию, может выбрать, что для него сейчас является более выгодным: меньший срок или меньший ежемесячный платеж. При выборе любого из этих вариантов происходит уменьшение итоговой стоимости кредита, а значит, они выгодны для заемщика.
Досрочно гасить кредит выгодно заемщику, так как происходит сокращение полной стоимости кредита, но, если кредит гасится равными аннуитетными платежами, изначально происходит погашение наибольших сумм по процентам. Поэтому при приближении срока окончания действия кредитного договора частично досрочно гасить кредит по этой схеме становится невыгодным для заемщика.
В то же время, примерно десяти процентам заемщиков, когда они оформляют кредит, уже известно о досрочном интенсивном погашении кредита. Такими заемщиками каждый месяц или квартал платежи совершаются досрочно, и, таким образом, ипотечный кредит в итоге погасится не через десять – пятнадцать лет, а через фактические пять – семь лет. Некоторыми заемщиками периодически уплачиваются большие суммы, а некоторые по собственной инициативе каждый месяц платят на пять – десять тысяч рублей больше. К примеру, если кредит равен двум миллионам рублей, срок кредитования – десять лет, под тринадцать процентов годовых, то ежемесячный платеж равен примерно тридцати тысячам рублей. В течение первых трех лет проценты в этой сумме будут составлять около двадцати тысяч рублей, а все остальное, то есть, примерно десять тысяч рублей, пойдет на погашение основного долга. С помощью всех досрочных платежей происходит именно уменьшение основного долга банку, и ипотека может быть выплачена на три – пять лет быстрее. Все остальные заемщики (около восьмидесяти процентов)соблюдают изначальный график платежей.
Условия, на которых возможно досрочное погашение, указаны в тексте любого кредитного договора, и заемщику необходимо их соблюдать. Если у него появилась необходимость в изменении условий договора, то для этого потребуется согласие обеих сторон.
Итак, можно подвести общий итог. Частичное досрочное погашение кредита – достаточно распространенная практика, практически девяносто процентов заемщиков считают, что они смогут успешно с этим справиться. Многим покупателям недвижимости предстоит продажа квартир, в которых они проживали ранее, и тогда с полученной суммы они производят частичное или полное погашение ипотеки. Для банка более выгодно, чтобы срок по кредиту был длительным, так как даже если клиент останется без работы, у него останется возможность внесения небольших ежемесячных выплат.
После отмены моратория на досрочное погашение у банков больше нет права требовать у заемщика уплатить проценты на несколько месяцев наперед. Ранее покупателям было возможно погашение ипотеки в течение первых двенадцати месяцев только в том случае, если они уплатят значительные штрафы банку.
В некоторых ситуациях досрочное погашение кредита может быть невыгодным. К примеру, если срок кредитования составляет десять лет, то через пять лет досрочная выплата долга будет невыгодной, так как выплату большей части процентов заемщик уже произвел.

Новости

Головинский район

На месте Головинского района раньше находилось три села: Михалково, Головино и Никольское. История села..

далее
Левобережный район

Раньше вместо района были болота и небольшая речка Норишка. Теперь река заключена в трубы и выходит только..

далее
Коптево

Есть две официальные версии появления поселка Коптево: Поселок получил свое название в честь древнего рода..

далее
Войковский

Серебряный косой крест символизирует две транспортные магистрали - окружную железную дорогу и автомобильное..

далее
Тимирязевский район

На месте Тимирязевского района находилось село Петровско-Разумовское. Первое упоминание об этом селе..

далее

Новости

В строительство Новой Москвы будет вложено семь триллионов рублей

Программу модернизации земель, присоединенных к Москве, планируют завершить в течение десяти – двадцати лет...

далее
Застройка Новой Москвы может обвалить цены на квартиры

По словам руководителя Департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, в нынешнем году..

далее
Новая Москва или Подмосковье?

По словам экспертов, несмотря на то, что Новая Москва ранее была тем же Подмосковьем, жизнь там стала намного..

далее
Стоит ли гасить ипотеку досрочно?

Сейчас погашение ипотечного кредита досрочно возможно и по частям, и в полной мере даже через день после..

далее
Величина налогового вычета по-новому

В новом наступившем году ознаменовался реформами, переменами, новыми законами и изменениями, которые..

далее
Риски в долевом строительстве

У дольщиков уже вошло в привычку то, что роль застройщика в ДДУ выполняется вовсе не тем юридическим лицом,..

далее